채권최고액과 감액등기 필요한 시기, 신청방법

채권최고액과 감액등기 필요한 시기, 신청방법

부동산 매매나 전월세 거래를 하면서 등기부등본을 살필 때, 근저당권 부분을 면밀히 보시게 되는데, 그중 채권최고액이 등본상에 표시되어 있는 것을 보실 수 있습니다. 채권최고액을 한자로 까지 표시드린 이유는.채권최고액이란 그 금액까지을 한도로 해야만 되는 본래의 의미를 설명드리기 위해서입니다. 앞선 글에 보시면. 근저당권과 일반 보통저당권을 비교해 드린 부분이 있는데. 근저당권의 특징을 다시 반복드리면. 현재 및 장래에 발생되는 채무까지.그러므로 현재에는 확정되지 않은 금액까지도 담보 해야만 되는 의미가 포함되어 있습니다.

그러면, 근저당권의 경우는 무한정 장래에 생겨나는 채무를 전부 담보하여야 하는가 하는 문제가 있기에.채권최고액을 정해서 그 금액까지 담보하겠다는 의미입니다.

채권최고액에 의한 대출 한도의 변화

담보물에 관하여 주택담보대출을 여러번 받을 경우 채권최고액에 따라 대출 한도에 차이가 발생할 수 있습니다. 가령 LTV 한도가 최대 70까지인 주택을 담보로 처음에 50까지만 대출을 받는다고 가정해 보겠습니다. 그럼 남는 LTV 한도는 20인데 채권최고액은 보통 원금의 120 정도 설정하기 때문에 현실 대출은 시세 대비 50만 받았다고 할 수가 없습니다. 그러므로 추가로 대출을 받을 때는 원금인 LTV 50가 아닌 채권최고액을 기준으로 LTV 한도에서 차감해야 합니다.

그러므로 기존의 주택담보대출1순위을 유지하고 추가로 대출을 받는 경우 LTV 한도를 채권최고액 만큼 차감하고 남은 LTV 한도에서 대출을 해주니 LTV 70까지 대출을 받지 못하는 경우가 생기게 됩니다.

근저당의 특징

은행에서 돈을 빌린 차주는 매달 원금과 이자를 조금씩 갚아 나갑니다. 하지만 매달 조금씩 갚은 금액은 등기부 등본상에 표시되지 않습니다. 최초 설정한 최권최고액만 남아 있습니다. 바로 근저당의 특징입니다. 채권최고액으로 설정한 요금에서 원금을 일부 상환 하더라도 독특한 요청이 있을 때까지 그 금액을 표시하지 않습니다.

물병에 물이 담겨 있고 물병안의 물을 마셔서 줄이거나 다시 물을 부어 꽉 채워도 물병의 크기는 변하지 않습니다.

물병의 크기가 최권 최고액 물의 양이 근저당이라고 생각하면 쉽습니다.

설정 조건

대출원금 10,000,000원 채권최고액 130의 조건으로 대출을 실행하였을 시 담보가 되는 부동산의 등기부등본에는 근저당권 설정 채권최고액 13,000,000원으로 기입됩니다.

채무변제 불가능으로 인한 경매등의 담보권 실행 이후 내용

경매개시가 되었고 15,000,000원에 낙찰 및 배당까지 완료되었을 때 기준으로 대출원금 10,000,000원 / 이자 및 연체이자가 4,000,000원 / 경매비용 500,000원이라면 채권자(은행)는 대출원금 10,000,000원+이자 및 연체이자 4,000,000원이지만 채권최고액인 13,000,000원만 배당받게 됩니다.

자주 묻는 질문