새 아파트 적은 신당동…재개발 훈풍 분다

새 아파트 적은 신당동…재개발 훈풍 분다

이번에는 최근 동안 뉴스에서 자주 언급되는 재개발에 에 관해 알아보겠습니다. 대한민국은 인구 증가와 도시화로 인해 수십 년간 축적된 노후화된 건축물과 도시 생태계를 개선하고자, 도시재생 및 재개발 일을 전국적으로 추진하고 있습니다. 재개발은 오래된 건축물을 철거하고 그 자리에 새로운 건축물을 세우는 과정을 의미합니다. 대개 주택, 상가, 공원 등을 포함한 도시 전반적인 시설들이 대상이 됩니다. 재개발은 도시의 노후화된 시설을 새로운 건축물로 대체함으로써, 도시 전체의 경관과 생태계를 개선하고, 주민들의 삶의 질을 개선하는 효과를 가지고 있습니다.

사업시행인가 조합원 분양 신청12년

사업시행인허가는 재건축 사업의 시작과 끝이라고 볼 수 있습니다. 착공이후 입주까지는 단 23년 밖에 걸리지 않지만 인허가의 경우 510년까지 걸릴수도 있기 떄문이죠. 인허가 절차가 이렇게 오래걸리는 이유는 인허가 구조 자체의 불합리성과 계획을 변경할 때 마다. 다시 사업시행인가를 받아야하는데 계획은 변경해야 하는 경우가 많기 때문입니다.

정비계획건설 추진위 설립23년

지자체에서 정비기본계획을 수립함으로 재건축 사업이 시작됩니다. 도시 주거 환경 정비기본계획은 지자체가 10년 주기로 수립합니다. 그후 재건축의 경우재개발은X 안전진단을 통과해야 합니다. 통상적으로 예비안전진단을 먼저 받은 후 본 안전진단을 실시하게 됩니다. 구역 내 소유자 110의 동의를 얻어야 안전진단을 진행할 수 있습니다. 안전진단을 마친 후에는 주민설명회 및 지방의회 의견을 거쳐 계획안을 바탕으로 광역지자체에 정비구역 지정을 신청합니다.

이 때 정비구역으로 지정 고시되는 날이 권리산정기준일이 됩니다.

정비구역으로 지정 되면 추진위를 구성할 수 있습니다. 추진위는 조합설립을 준비하는 임시단체라고 생각하면 됩니다.

초과 환수 이익재건축 초과이윤 환수제

초과환수이익은 재건축 조합원이 1인당 3천만원을 초과하는 개발이익이 발생할 때, 그 개발이익의 최대 50를 관리처분인가 단계에서 개발 부담금으로 환수하는 제도입니다. 최근 이 면제되는 최과이익을 8천만 원으로 올리며, 부과율이 결정되는 부과기간도 현행 2천만 원에서 5천만 원으로 올릴 예정입니다. 세부적으로 변경하는 세율표는 다음과 같습니다.

재개발 재건축 차이

재개발과 재건축은 노후화 된 건물이나 지역을 새로 개발하는 의미에서는 동일하다고 볼 수 있지만 분명한 정의, 전개형식 절차 등이 다른 사업입니다. 차이를 정리하면 아래 표와 같다. 첫번째 재개발의 경우 건축물이 집중되어 있는 지역에서 정비기반시설도로, 녹지, 학교 등이 노후화 되어있는 경우 건축물, 정비기반시설 등의 정비로 주거 생태계를 개선하기 위한 사업입니다. 기반시설 정비를 포함해 특정 지역 전체동네 및 지역 단위를 개발하게 되므로 공공사업으로 진행됩니다.

사업가능한 건축물의 연한이 따로 없으며 공공의 성격이라 규제나 제한이 있을 수 있으며 그 예로 임대아파트를 일정 비율로 건축한다는 조건이 있습니다. 그리고 재개발이 진행되는 과정에서 기존에 해당 지역에 토지 혹은 건축물을 가지고 있던 사람들이 조합원의 자격을 갖는다.

실거주 의무 3년 유예

주택법 57조의 2에 따르면, 수도권 분양가상한제를 적용받아 시세보다. 싸게 분양한 아파트 당첨자는 입주 시작 때 무조건적으로 들어가 25년간 의무적으로 살아야 합니다. 2021년 2월 19일 이후 모집공고를 낸 아파트가 대상입니다. 분양권 전매제한 규정은 23년 4월부터 완화되었지만, 수도권 분양가상한제를 적용받는 아파트들은 실거주를 해야 할 의무가 아직 남아있습니다. 입주 전에 분양권 전매는 가능하지만, 분양권 매수자가 입주 시작 후 바로 실거주를 해야할 의무가 있기 때문에, 실거주가 가능한 매수자들의 수요가 많지 않다고 합니다.

즉, 전매제한을 완화했던 효과가 거의 없는 상황이었습니다. 23년 1월 3일 정부가 제안하여 실거주의무 폐지안을 내놨지만, 국회에서 폐지안 법안이 계속 통과되지 않았습니다.

일반분양 이전고시 및 청산34년

착공에 들어간 후 일반분양을 하게됩니다. 여기서부터는 대개 아는 아파트의 청약, 분양등과 유사하게 흘러갑니다. 재건축,재개발이 잘 진행되는 것도 핵심적이지만 못지 않게 필요한 것이 바로 청산 절차입니다. 청산이 제대로 되어야 사업지연으로 인한 금융비용, 조합원 임금 등이 추가로 발생하지 않기 때문입니다. 이번에는 재개발 재건축의 절차 및 기간에 관해 알아보는 시간을 가졌습니다. 위에 설명해드린 기간은 사업이 평탄하게 잘 진행되었을 때를 가정한 것임을 참고하셨으면 좋겠습니다.

서울의 핵심지 재개발, 재건축의 경우 세간의 주목을 워낙 많이 받고 사업의 크기도 워낙 크기 때문에 조합 비리부터 시작해서 각종 하청업체들의 문제 등등 예상했던 것 보다. 훨신 오랜 시간과 돈이 들어가는 투자일 수 있으니 확실히 판단이 서신 후 투자하신다면 좋겠습니다.

자주 묻는 질문